Pengaturan Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal bagi Warga Negara Asing dalam Presfektif Hukum Agraria

 

                                                                     BAB I

PENDAHULUAN

Latar Belakang Permasalahan

         Kebutuhan rumah tempat tinggal atau hunian  di daerah perkotaan  semakin meningkat dan dirasakan kurang, mengingat jumlah perumahan yang tersedia tidak berimbang dengan jumlah kebutuhan dari orang yang memerlukan rumah tempat tinggal. Kebutuhan akan rumah tempat tinggal   tidak hanya bagi warga negara Indonesia tetapi juga bagi  warga negara asing dan  badan hukum asing yang berada di Indonesia.  Oleh karena itu diperlukan pengaturan  tentang bagaimana kebutuhan ini dapat dipenuhi, hak atas tanah untuk  perumahan, termasuk didalamnya tata cara dan syarat-syarat pemberian hak atas tanah bagi orang asing atau badan hukum asing.

         Menurut struktur bangunan, bangunan dapat berbentuk rumah berdiri sendiri atau rumah susun  atau rumah bertingkat. Dari segi fungsinya,  rumah berfungsi untuk tempat tinggal dan kegiatan usaha atau perkantoran. Kebutuhan akan rumah tempat tinggal adalah mutlak bagi semua orang karena merupakan kebutuhan primer bagi kehidupan keluarga, bermasyarakat dan bernegara. Pengunaan rumah sebagai tempat kegiatan usaha adalah tempat  segala kegiatan administrasi dan  operasional dari suatu badan usaha berjalan secara aktif. Begitu juga pengunaan rumah untuk sarana penyimpanan barang-barang  hasil produksi.  Agar supaya terdapat tertib hukum  dalam pengunaan dan pemanfaatan rumah itu, maka diperlukan perangkat hukum yang mengaturnya, guna menghindari pengunaan rumah yang tidak sesuai dengan ijin peruntukannya,  pembatasan kepemilikan rumah tempat tinggal, perbuatan hukum berupa jula beli, hibah, warisan, pembebanan jaminan hutang atas rumah tempat tinggal oleh pihak pemilik tanah dan atau rumah diatasnya kepada pihak lain, terutama apabila berkenaan dengan kepemilikan atau peralihan hak dari dan untuk warga negara asing atau badan hukum asing di Indonesia.

         Perangkat hukum yang mengatur hak-hak atas tanah, penggunaan dan pemanfaatan tanah serta pengakhiran hubungan hukum atas  penguasaan tanah, berikut rumah diatasnya,   khusus yang berkenaan  dengan pengaturan hak pakai atas tanah dan bangunan tempat tinggal  bagi  warga negara asing atau badan hukum asing  yang berlaku saat ini adalah :

1.         Undang-Undang  No. 5 Tahun 1960 tentang Perauran dasar Pokok Agaria, selanjutnya disingkat menjadi UUPA.

2.         Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

3.         Undang-Undang  No. 4 Tahun 1994 tentang Perumahan Dan Permukiman

4.         Peraturan Pemerintah  No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.

5.         Peraturan Pemerintah  No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia.

        

BAB  II

PENGATURAN KEPEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL                                     BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA

1.            Hak Pakai Bagi  Warga Negara Asing Dalam UUPA

         Dampak dari globalisasi perdagangan menyebabkan semakin terbukanya bagi pihak asing, terutama pelaku bisnis asing, dalam penguasan dan pemanfaatan tanah di Indonesia. Dalam kegiatan ekonomi, terdapat tiga pelaku usaha yang memiliki akses sumber daya modal dan akses politik berbeda-beda, yaitu Pemerintah, swasta dan mayarakat.  Dalam hal ini, kedudukan  pihak masyarakat  dengan swasta tidak seimbang,   serta adanya kebijakan pemerintah yang bersifat bias terhadap kepentingan masyarakat kecil, menyebabkan  pihak swasta akan lebih mudah memperoleh tanah-tanah untuk pembangunan perumahan dan industri dengan mengorbankan kepentingan masyarakat kecil, sedangkan pada sisi lain, sangat sulit bagi masyaakat kecil untuk memperoleh persetujuan mengerjakan tanah-tanah bekas perkebunan atau kehutanan yang telah ditelantarkan untuk mendapatkan pengakuan haknya  secara de yure.[1] Kebutuhan akan rumah  bagi orang perorangan  atau badan, baik untuk tempat tinggal maupun untuk tempat usaha, menjadi kebutuhan yang paling dirasakan mendesak untuk dipenuhi. Kebutuhan ini  bukan saja bagi warga negara Indonesia tetapi juga menjadi kebutuhan warga negara asing dan badan hukum asing yang berada atau bekerja atau membuka kegiatan usahanya di Indonesia.   

         Pada prinsipnya UUPA secara tegas melarang warga negara asing atau badan hukum asing untuk memiliki hak-hak atas tanah, sebagai pencerminan  dari asas nasionalitas yang dianut didalamnya.[2] Terdapat hubungan yang erat antara status kewarganegaran Indonesia  dengan hak-hak atas tanah dalam UUPA, hanya warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik atas tanah[3] Demikian juga dengan hak-hak atas tanah lainnya seperti hak guna bangunan, hak guna usaha. 

         Dalam  UUPA tidak memperjelas siapa saja yang termasuk warga negara asing oleh sebab itu kita akan melihat ketentuan pada dalam Undang-Undang No. 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia. Dalam  Undang-Undang  tersebut, juga  tidak merumuskan secara jelas  yang dimaksud dengan   pengertian warga negara asing atau orang asing,  hanya  dapat disimpulkan secara negatif  pada pasal 7,  berbunyi sebagai berikut : “ Setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia diperlakukan sebagai orang asing”.  Jadi yang menjadi ukuran  untuk menentukan  Warga Negara Indonesia  dan orang asing  adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia.  Hal itu berarti orang yang tidak termasuk pada  pasal 2, 4, 5, 7, adalah bukan Warga Negara Indonesia atau disebut sebagai orang asing.

         Menurut pasal 2, bahwa yang menjadi Warga Negara Indonesia adalah orang-orang bangsa Indonesia asli dan orang-orang bangsa lain yang disahkan dengan undang-undang sebagai warga negara. Kemudian pada penjelasan pasal 2 dinyatakan bahwa  yang dimaksud dengan “orang-orang  bangsa Indonesia asli”  adalah orang Indonesia yang  menjadi Warga Negara Indonesia sejak kelahirannya  dan tidak pernah menerima kewarganegaraan lain atas kehendak sendiri.  Dengan demikian yang menjadi ukuran untuk menentukan  Warga Negara Indonesia  yang berasal dari bangsa Indonesia asli adalah berdasarkan tempat kelahiran dan  kehendak orang itu hanya menerima  satu kewarganegaraan,  yaitu Warga Negara Indonesia.  Sedangkan mengenai orang-orang bangsa lain tidak ada penjelasan lebih lanjut mengenai hal tersebut, hanya diisyaratkan apabila ada orang asing yang akan menjadi Warga Negara Indonesia harus   menurut persyaratan dan pengesahan oleh undang-undang.

            Pada pasal 4   ditentukan siapa saja yang menjadi  Warga Negara Indonesia,  adalah :

a.       Setiap orang yang berdasarkan peraturan  perundang-undangan dan/ atau perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan negara lain sebelum undang-undang  ini  berlaku sudah menjadi Warga Negara Indonesia.

b.      Anak  yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia.

c.       Anak  yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah Warga Negara Indonesia dan  ibu warga negara asing.

d.      Anak  yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah  warga negara asing  dan  ibu  Warga Negara Indonesia.

e.       Anak  yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang   ibu  Warga Negara Indonesia, tetapi ayahnya tidak mempunyai kewarganegaraan  atau hukum negara asal ayahnya tidak  memberikan kewarganegaraan  kepada anak tersebut.

f.       Anak  yang lahir di luar  perkawinan yang sah dari seorang   ibu  Warga Negara Indonesia.

g.      Anak  yang lahir  dalam tenggang waktu 300 (tiga ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia dari perkawinan yang sah dan ayahnya  Warga Negara Indonesia.

h.      Anak  yang lahir di luar  perkawinan yang sah dari seorang   ibu  warga negara asing yang diakui oleh seorang ayah Warga Negara Indonesia sebagai anaknya  dan pengakuan itu dilakukan sebelum anak tersebut berumur 18 (delapan belas) tahun atau belum kawin.

i.        Anak   yang lahir di  wilayah Republik Indonesia yang pada waktu lahirnya tidak jelas statusi  kewarganegaraan ayah dan ibunya.

j.        anak yang baru lahir  ditemukan di  wilayah negara   Republik  Indonesia selama ayah ibunya tidak diketahui.

k.      Anak   yang lahir di  wilayah Republik Indonesia apabila ayah ibunya tidak mempunyai kewarganegaraan  atau tidak diketahui keberadaannya.

l.        Anak   yang lahir di luar   wilayah Republik Indonesia dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia  yang karena ketentuan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan memberikan kewarganegaraan kepada anak yang bersangkutan.

m.    Anak   dari seorang ayah dan ibu  yang telah dikabulkan permohonan kewarganegaraannya, kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia sebelum mengucapkan sumpah atau menyatakan janji setia.

         Sehubungan dengan rumusan  pasal 1 huruf (a) mengenai “ orang yang berdasarkan peraturan  perundang-undangan dan/ atau perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan negara lain sebelum Undang-Undang  ini  berlaku sudah menjadi Warga Negara Indonesia” ,  meliputi apa saja peraturan perundang-undangan dan perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan negara lain yang mengatur  dan menetapkan seseorang telah menjadi Warga Negara Indonesia   sebelum UU No. 12 Tahun 2006 diberlakukan,  tidak  ada penjelasan  lebih lanjut mengenai itu. Dengan demikian yang  dimaksudkan  pada pasal 2 tersebut adalah  orang-orang yang telah menjadi Warga Negara Indonesia menurut undang-undang kewarganegaraan yang lama dan atau perjanjian antara Pemerintah Indonesia dengan negara lain mengenai kewarganegaraan,  sepanjang orang itu tidak pindah kewarganegaraan,  masih diakui sebagai Warga Negara Indonesia. 

         Mengenai status anak Warga Negara Indonesia  di luar perkawinan sah dan anak angkat Warga Negara Indonesia  yang diangkat orang asing, mereka tetap diakui sebagai Warga Negara Indonesia  sesuai syarat-syarat yang ditentukan pada pasal 5,  berbunyi sebagai berikut :

“ (1). Anak  Warga Negara Indonesia yang lahir di luar perkawinan   yang sah , belum berusia 18 (delapan belas) tahun dan belum kawin diakui secara sah oleh ayahnya yang berkewargannegaraan asing tetap diakui sebagai Warga Negara Indonesia.

(2). Anak  Warga Negara Indonesia yang belum berusia  5  (lima ) tahun diangkat secara sah sebagai anak oleh warga negara asing berdasarkan penetapan pengadilan tetap diakui sebagai Warga  Negara Indonesia”.

         Namun UUPA masih memberikan hak penguasaan tanah atau memunggut hasil dari tanah berupa hak pakai  kepada warga negara asing atau badan hukum asing yang berada di Indonesia, seperti diatur  pada  pasal 41 dan 42 UUPA[4], yang dijabarkan lebih lanjut dalam PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.  Dari ketentuan pada pasal 41 dan 42 itu, hak pakai merupakan hak-hak untuk mengunakan dan memunggut hasil dari tanah yang bukan miliknya.   Tanah yang berstatus hak pakai dapat berasal dari negara atau hak milik orang lain. Hak pakai diberikan untuk jangka waktu tertentu selama pemanfaatan fungsi tanah itu atau pemberian dengan cuma-cuma, dengan pembayaran berupa uang atau jasa kepada pemilik tanah. Hak pakai ini dapat diberikan kepada orang asing atau badan hukum yang berkedudukan di Indonesia.[5] Badan hukum yang diberikan hak pakai harus didirikan menurut hukum Indonesia atau mempunyai perwakilan di Indonesia (bilamana badan hukum asing). Alasan pemberian hak pakai pada orang asing atau badan hukum asing, karena hak ini bersifat terbatas atau memberi kewenangan terbatas pada pemiliknya[6] Selain itu, pasal 43 menentukan hak pakai yang berasal dari tanah negara, hanya dapat dialihkan pada pihak lain dengan ijin dari pejabat yang berwenang. Hak pakai yang berasal dari tanah hak milik, untuk pengalihan haknya harus berdasarkan perjanjian yang diperbolehkan untuk itu.

         Pada  PP No. 40 Tahun 1996,  ditambah  lagi pihak-pihak yang  dapat memperoleh hak pakai, yaitu departemen, lembaga pemerintah departemen dan non departemen; badan-badan keagamaan dan sosial; serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional[7]. Hak pakai juga dapat diberikan dari tanah hak pengelolaan.[8] Mengenai jangka waktu  pemberian hak pakai adalah 25 tahun. Perpanjangan dan pembaharuan hak pakai adalah

§  Hak pakai yang berasal dari tanah negara,  dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu 25 tahun.

§  Hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan, perpanjangan dan pembaharun haknya atas usul pemegang haknya.

§  Hak pakai yang berasal dari hak milik, tidak dapat diperpanjang tetapi dapat diperbaharui sesuai kesepakatan antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik.[9]  

         Dengan demikian UUPA dan peraturan pelaksanannya,  tidak menentukan secara jelas bentuk-bentuk kegiatan usaha atau peruntukan dari pengunaan hak pakai. Pengunaan, penguasaan dan pemanfaatan hak pakai tidak boleh bertentangan dengan ketentuan dan jiwa UUPA,  harus sesuai dengan ijin pemberiannya atau kesepakatan dalam perjanjian yang dibuat untuk itu. Oleh sebab itu, pihak pemerintah atau swasta dapat membangun perumahan diatas tanah hak pakai,  untuk  kemudian diperjualbelikan kepada masyarakat luas, termasuk apabila pembelinya berasal dari warga negara asing.  Demikian juga, pihak warga negara asing yang memperoleh hak pakai, dapat mengunakannya untuk mendirikan bangunan perumahan atau kegiatan usaha sesuai ijin pemberian dari hak itu atau menurut kesepakatan dari perjanjian kedua belah pihak.

        

2.            Hak Pakai  Untuk  Rumah Tempat Tinggal Bagi Warga Negara  Asing

         UUPA  dengan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun serta UU No. 4 Tahun 1994 tentang Perumahan Dan Permukiman, memiliki keterkaitan yang erat,  karena dalam pembangunan rumah susun atau perumahan  harus dikaitkan  dengan hak atas tanah. Ketiga UU itu terletak pada satu sistem hukum benda yang terdiri dari sub sistem hukum agraria dan subsistem hukum bangunan. Pengaturan hukum agraria dan hukum bangunan itu masih lemah, karena ketentuan pelaksanaan UUPA yang harus diatur dengan UU ternyata hingga saat ini belum ada, akibatnya terdapat perbedaan persepsi dari berbagai instansi dan menimbulkan ketidak pastian dalam penerapannya [10] Pembangunan rumah susun  bertujuan untuk memenuhi kebutuhan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah-daerah yang berpenduduk padat dan hanya tersedia luas dan terbatas. Salah satu aspek yang perlu mendapat perhatian dalam pembangunannya adalah  kepastian hukum atas penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatan rumah susun itu.[11] Rumah susun, pertokoan  dan bangunan perkantoran  merupakan benda yang mempunyai status yang mengambang. Suatu saat bangunan menyatu dengan tanah dan pada saat lain ia terpisah dengan tanah. Penyatuan tanah dengan bangunan yang menjadi alasnya karena  asas pemisahan vertikal sedangkan bila bangunan dan tanah terpisah karena asas yang dipakai adalah pemisahan horisontal. Perangkat hukum kita tidak mempunyai pendirian yang konsekuen mengenai asas mana yang dipakai.[12] Orang asing hanya boleh memiliki bangunan yang dibangun diatas tanah hak pakai atau hak sewa bangunan[13] Bangunan yang berdiri diatas hak pakai dapat digunakan untuk tempat tinggal atau bukan tempat tinggal.

            Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh warga negara asing, selain rumah yang dibangun diatas tanah hak pakai, juga  berdasarkan perjanjian dengan pemilik hak atas tanah. Perjanjian itu berbentuk tertulis yang dibuat dengan akta pejabat pembuat akta tanah. Perjanjian itu dibuat untuk jangka waktu 25 tahun, dan dapat diperbaharui untuk paling lama 25 tahun.

         Berkenaan dengan pemilikan atas rumah susun oleh warga negara asing, sesuai UU No. 16 Tahun 1985, harus berada di atas hak pakai atas tanah negara.[14] Hal ini disebabkan karena konsep pemilikan rumah susun terdapat pemilikan secara individuil dan terpisah, yakni pemilikan rumah susun itu sendiri, dan mengandung pemilikan bersama secara proporsional dan tidak terpisahkan terhadap tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama.[15] Terkait dengan  berkedudukan di Indonesia, sesuai dengan UU No. 12 Tahun 2006, setiap orang asing yang berada di Indonesia harus memenuhi syarat-syarat keimigrasian :

1.       Mempunyai izin tinggal tetap.

2.       Mempunyai izin kunjungan.

3.       Mempunyai izin tinggal terbatas.

Dibuktikan dengan dokumen keimigrasian sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ijin tinggal tetap diberikan kepada orang asing untuk tinggal menetap  di wilayah Indonesia. Ijin tinggal terbatas diberikan dalam arti jangka waktu tinggal terbatas. Izin kunjungan diberikan untuk tujuan kunjungan dalam jangka waktu terbatas dalam rangka tugas pemerintahannya, parawisata, kegiatan sosial budaya atau usaha.  Sedangkan badan hukum asing yang dapat mempunyai hak pakai adalah badan hukum privat dan badan hukum publik. Badan hukum asing privat adalah badan hukum keperdataan  yang didirikan tidak menurut hukum Indonesia dan perkumpulan atau badan-badan lainnya, yang lebih separuh jumlah anggotanya adalah warga negara asing. Badan hukum asing publik seperti kantor perwakilan diplomatik atau organisasi internasional yang berada di Indonesia.[16]

         Pembatasan bagi warga negara asing hanya boleh memiliki satu rumah tempat tinggal[17], bisa berupa rumah yang berdiri sendiri atau rumah susun yang dibangun diatas hak pakai.  Bangunan yang dapat dipunyai warga negara asing dan badan hukum asing untuk rumah tempat tinggal atau hunian, baik rumah berdiri sendiri maupun rumah susun,  adalah rumah yang  tidak termasuk dalam kualifikasi sebagai berikut :

·           Sederhana atau sangat sederhana;

·           Rumah yang pembangunannya  dibiayai oleh pemerintah; dan

·           Rumah yang pembangunannya mendapat fasilitas subsidi dari pemeritah.

       Untuk rumah susun, syarat lain adalah :

·           Satuan rumah susun yang dibeli terdiri dari 2 lantai atau lebih sesuai  dengan kondisi di Indonesia. Untuk bangunan bukan hunian dapat berupa  bangunan yang berdiri sendiri atau rumah susun yang digunakan untuk perkantoran atau usaha komersil. Warga negara asing atau badan hukum asing yang dapat memiliki bangunan perkantoran atau tempat usaha adalah

·           Merupakan bangunan  yang berdiri sendiri, terletak dalam kawasan yang diperuntukan bagi pembangunan tersebut.

·           Bangunan rumah susun yang terdiri dari 3 lantai atau lebih dalam kawasan yang sesuai.

·           Berbentuk rumah toko yang terdiri dari 3 lantai atau lebih.[18]

         PP No. 41 Tahun1996 tidak mengatur tentang penjualan tanah dan bangunan yang dimiliki warga negara asing kepada pihak lain. Juga tidak secara eksplisit memuat ketentuan   tentang hibah dan pewarisan hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki warga negara asing.[19]  Sedangkan untuk penyewaan bangunan pada pihak lain, Peraturan Menteri Agaria /Kepala BPN No. 7/1996 membolehkan tanah dan bangunan yang dimiliki warga negara asing di sewakan kepada pihak lain asalkan, tanah dan bangunan itu tidak digunakan oleh pemiliknya dan rumah itu disewakan melalui perusahaan Indonesia berdasarkan perjanjian tertulis antara warga negara  asing pemilik rumah dengan perusahaan tersebut.

3.            Berakhirnya Hubungan Hukum Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Warga Negara Asing

Dalam UUPA ditentukan, hak pakai hapus  karena :

a)         Berakhirnya jangka waktu  yang ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau perpanjangannya atau perjanjian pemberiannya;

b)        Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,  pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktu  berakhir, karena :

1)        Tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebgaimana dimaksud pada pasal 50 mengenai kewajiban-kewajiban dari pemegang hak pakai, pasal 51 mengenai kewajiban pemegang hak pakai untuk memberikan jalan keluar, jalan air, kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung, pasal 52 kewenangan pemegang hak pakai untuk menguasai dan mempergunakan tanah hak pakai;

2)        Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian penggelolaan; atau

3)        Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c)         Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

d)        Hak pakai dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961;

e)         Ditelantarkan;

f)         Tanahnya musnah;

g)        Ketentuan pasal 40 ayat (2) mengenai pemegang hak pakai  yang tidak memenuhi syarat, wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam waktu 1 tahun. Bila setelah lewat 1 tahun, tidak dilakukan pelepasan atau pengalihan haknya, maka hak pakai itu hapus demi hukum.[20]

Mengenai hapusnya hak pakai atas tanah negara,  berakibat  tanahya menjadi tanah negara. Hapusnya hak pakai  atas tanah hak pengelolaan,  tanahnya kembali pada penguasaan pemegang hak pengelolaan. Hapusnya hak pakai yang berasal dari tanah hak milik, tanahnya kembali pada penguasaan pemegang hak milik[21]

         Kaitan antara hapusnya hak pakai dengan bangunan diatasnya,  bila hak pakai dari tanah negara, maka pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda-benda diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu 1 tahun  sejak hapusnya hak pakai. Bila bangunan dan benda-benda masih diperlukan, kepada bekas pemegang hak diberikan ganti kerugian. Biaya pembongkaran bangunan dan benda-benda  ditanggung pemegang hak. Jika pemegang hak lalai dalam memenuhi kewajibannya untuk membongkar bangunan dan benda-benda diatasnya, maka pemerintah akan melakukan pembongkaran atas biaya pemegang hak.[22] Apabila hak pakai atas tanah hak pengelolaan atas tanah hak milik  sebagaimana dimaksud pasal 56, bekas pemegang hak pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik.[23]

         Ketentuan-ketentuan  diatas menjadi kaidah umum bagi hapusnya hak pakai  dan  akibat-akibat hukum dari hapusnya hak pakai bagi pemegang hak pakai, bangunan dan benda-benda diatasnya. Ketentuan ini juga dapat diberlakukan untuk mengakhiri hak pakai kepada pemegang hak pakai yang berasal dari warga negara asing atau badan hukum asing.

         Mengenai hapusnya hak pakai dan bangunan diatasnya bagi warga negara asing dan nbadan hukum asing di atur juga pada PP No. 41 Tahun 1996, menentukan Warga negara asing yang membeli rumah di Indonesia  apabila tidak memenuhi syarat berkedudukan di Indonesia  atau tidak lagi memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia.[24] Hubungan hukum antara warga negara asing dengan tanah dan bangunan tempat tinggalnya juga dapat  berakhir apabila  jangka waktu dalam perjanjian   berakhir, dan  apabila warga negara asing itu tidak berada di Indonesia lagi, sebelum jangka waktunya berakhir. Selama jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan tanah dan bangunannya pada orang lain yang memenuhi syarat.

  Apabila orang asing memiliki rumah  yang dibangun  diatas tanah hak pakai atau tanah negara atau menurut perjanjian, bila selama jangka waktu 1 tahun, ternyata hak atas tanah belum diserahkan pada pihak lain yang memenuhi syarat, maka rumah yang dibangun diatas tanah hak pakai dikuasai negara untuk dilelang. Bila rumah itu dibangun  berdasarkan perjanjian maka rumah  itu akan menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.[25]

Selain itu, hak pakai atas  rumah tempat tinggal bagi warga negara asing,  juga dapat berakhir bila ia tidak memenuhi syarat-syarat keimigrasian yang diatur pada PP No. 32 Tahun 1994. Apabila warga negara asing melanggar atau tidak memenuhi ketentuan-ketentuan keimigrasian maka kepada orang asing itu  tidak mungkin lagi berada atau berkedudukan di Indonesia. Adapun ketentuan-ketrentuan keimigrasian yang dimaksud  yaitu :

§   Warga negara asing melepaskan hak ijin tinggal tetap atau ijin tinggal terbatas atas kemauannya sendiri.

§   Berada di luar wilayah Negara Republik Indonesia terus menerus dan telah melebihi batas waktu ijin masuk kembali ke wilayah negara Republik Indonesia.

§   Dikenakan tindakan keimigrasian.

DAFTAR PUSTAKA

Darus Badrulzaman, Mariam, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.

Gautama, Sudargo, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung, 1981.

Halim, A. Ridwan, Sendi-Sendi Hukum Hak Milik Kondominium, Rumah  Susun Dan Sari-Sari Hukum Benda, Puncak Karma, Jakarta, 2002.

Himpunan Peraturan Perundang-Undangan Rumah Susun, Karya Gemilang, Jakarta, 2009.

Harsono, Boedi, Hukum Agaria Indonesia Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, 2004.

_____________, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria  Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2003.

Noor, Aslan, Konsep Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, Mandur Jaya, Bandung, 2006.

S. W. Sumardjono, Maria, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan

Bagi warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing, Kompas, Jakarta, 2007.

_______________, Tanah Dalam Presfektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Kompas, Jakarta, 2008.

---

[1] Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Presfektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Kompas, Jakarta, 2008, h. 23, 25…Untuk menyongsong liberalisasi perdagangan perlu di tentukan kebijakan yang memberikan kepastian hukum dan kemudahan agar investor tanpa merugikan kepentingan rakyat, disamping mengupayakan semaksimal mungkin tersedianya perangkat kebijakan  yang memberikan peluang bagi rakyat untuk memperkuat posisi tawarnya, misalnya konsep “membangun tanpa mengusur”, konsolidasi tanah di desa dan kota, pemberian tanah HGB dari tanah hak milik rakyat.     

[2] Aslan Noor, Konsep hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 2006, h. 262…Asas nasionalitas yang ditegaskan pada pasal 9 ayat (1) UUPA  memperjelas dan mempertegas sikap tanpa kompromi, UUPA hanya membolehkan warga Negara Indonesia mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa dalam batas-batas pasal 1 dan 2 UUPA. Pemaknaan pasal 9 ayat (1) dibedakan warga Negara Indonesia dengan warga negara asing. 

[3]  Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung, 1961, h. 62……….Berkenaan dengan azas  kenasionalan yang dijadikan dasar dalam UUPA ini, perlu kita tunjuk pula ketentuan-ketentuan  tentang syarat-syarat yang diperlukan untuk mempunyai hak baru atas tanah.  Hanya Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik atas tanah yang ditentukan pada pasal 21 ayat 1 jo pasal 9 UUPA. Ketentuan ini sejalan dengan azas dalam hukum internasional bahwa orang asing tidak diperbolehkan memiliki hak-hak atas tanah (benda tetap).  Demikian pula pendapat Bayu Seto Hardjowahono, Dasar-Dasar Hukum Perdata Internasional, Citra Aditya, bandung, 2006, h. 279….Asas umum yang diterima dalam hukum perdata internasional bahwa status benda-benda tetap ditetapkan berdasarkan lex rei sitae atau lex situs atau  hukum  dari tempat benda itu terletak. Asas ini dimuat juga dalam pasal 17 AB.

[4] UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA, pada pasal  41 menentukan bahwa :

(1). Hak pakai adalah hak untuk mengunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung dari Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang  memberikannya atau dalam perjanjian  dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan udang-undang ini.

(2). Hak pakai dapat diberikan :

a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu;

b. Dengan Cuma-Cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

(3). Pemberian hak pakai tidak boleh disertai  syarat-syarat yang mengandung unsure-unsur pemerasan.

Pasal 42 menentukan bahwa :

Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :

a. Warga Negara Indonesia;

b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.  

[5] Maria S.W. Sumardjono, op cit, h. 85….Mengenai Kriteria berkedudukan di Indonesia, penjelasan Umum UUPA tidak memberikan penafsiran otentik. Dari segi hukum tata Negara, hal itu berarti tempat tinggal, seperti dalam UU Darurat No. 9 Tahun 1955.

[6] Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung, 1961, h. 149-151.

[7] PP No. 40 Tahun 1996, pasal 39.

[8] Idem, pasal 41.

[9] Idem, pasal 46, 49.

[10] Mariam Darus Badrulzaman, Alumi, Badung, 1994, h. 179 …..Tanah dan bangunan (rumah susun dan perumahan) adalah benda dan pengaturanya dari aspek keperdataan berada dalam system hukum benda, yang dapat dikhususkan lagi menjadi sub system hukum agraria dan sub sistem bangunan.

[11] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Jilid 1 Hukum Tanah Nasional, Djambatan, Jakarta, 2003……Aspek-aspek lain yang perlu mendapat perhatian dalam pembangunan rumah susun adalah kelestarian sumber daya alam, penciptaan lingkungan yang nyaman, lengkap serasi dan seimbang ……UU No. 16 Tahun 1985, pasal 1 No. (1) Pengertian rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi  dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional  dalam arah horizontal dan vertikal  dan merupakan satuan-satuan yang yang masing-msing dapat dimiliki  dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan  bagian bersama, benda bersama, dan rumah bersama. Pasal 1 No. (2) Yang dimaksud satuan rumah susun adalah bagian rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

[12] Mariam Darus Badrulzaman, op cit, h. 180…Dijelaskannya lebih lanjut, dalam UUPA  menganut asas pemisahan horizontal. Sedangkan pada UU Rumah Susun No. 16 Tahun 1985 dan yurisprudensi  dianut asas horizontal dan asas vertikal.  Lihat juga pendapat Ridwan Halim, Sendi-Sendi Hukum Hak Milik, Kondominium, Rumah Susun Dan Sari-Sari Hukum Benda, Puncak Karma, Jakarta, 2000, h. 181-182…Asas pemisahan horizontal dan asas pemisahan vertical dianut dalam UU Rumah Susun. Penerapan asas pemisahan vertical dengan adanya pembagian rumah susun secara terpisah satu satuan rumah dengan satuan rumah lain dalam rumah susun, dengan tujuan agar tiap-tiap satuan rumah dapat dimiliki atau tersendiri dengan lainnya.   Sedangkan penerapan asas horizontal yaitu adanya pemisahan status satuan-satuan rumah susun yang merupakan hak milik pribadi masing-masing dari para meide-eigenaars dengan tanah, dimana gedung rumah susun itu berdiri yang merupakan hak milik bersama dari para meide-eigenaars.

[13] Idem, h. 195….Pendapat ini didasarkan atas pasal 44 UUPA.  Ketentuan ini memiliki kelemahan, karena hak pakai dan hak sewa bangunan bersifat hak perseorangan bukan hak kebendaan, oleh karena itu  tidak memberikan kewenangan kebendaa kepada pembeli dari warga Negara asing. Oleh sebab itu  tanah itu tidak dapat diperjualbelikan  dan dijadikan sita jaminan.

[14] Boedi Harsono, op cit, h. 363 ….Bagi orang asing dan badan hukum asing  yang mempunyai perwakilan di Indonesia terbuka kemungkinan untuk  membeli dan menjadi pemilik rumah susun  jika tanahnya berstatus hak pakai. Jika tanah bersamanya  berstatus hak milik atau hak guna bangunan, mereka hanya mungkin mengunakan satuan rumah susun atas dasar sewa dari penyelenggara pembangunan rumah susun  yang masih menjadi pemegang hak milik rumah susun atau pihak lain pemilik satuan rumah susun yang bersangkutan.

[15] Maria S.W. Sumardjono, op cit, h. 7…….. Mengenai pengertian bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dalam rumah susun dijelaskan  pada pasal 1 no. 4,5,6 pada UU No. 16 Tahun 1985, sebagai berikut :  No. (4). Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah  untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun; (5).  Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara  tidak terpisah untuk pemakaian bersama; (6). Tanah bersama adalah sebidang  tanah yang digunakan diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dengan pensyaratan izin bangunan.

[16] Idem, h. 55-36.

[17] PP No. 41 Tahun 1996, pasal 1.

[18] Maria S.W. Sumardjono, op cit, h. 57-59.

[19] Idem, h 60-61

[20] PP No. 40 Tahun 1996, pasal 55.

[21] PP No. 40 Tahun 1996,  pasal 56.

[22] PP No. 40 Tahun 1996,  pasal 57.

[23] PP No. 40 Tahun 1996,  pasal 58.

[24] PP No. 41 Tahun 1996,  pasal 1.

[25] PP No. 41 Tahun 1996, pasal 6.