Makalah Pajak Bumi dan Bangunan BAB II

BAB II

PEMBAHASAN

A.    Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang yang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.[1]

B.     Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar hukum tentang adanya Pajak Bumi dan Bangunan antara lain, sebagai berikut :

1.      UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

2.      Kep. MK No. 201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

3.      Kep. MK No. 523/KMK.04.1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

4.      Kep. MK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.

5.      Kep. Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

6.      Kep. Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan pajak Bumi dan Bangunan. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.

7.      Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.

C.    Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Adanya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli , NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.

Besarnya NJOP ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap ahun dengan perkembangan daerahnya.

Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak.

Besarnya perentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

D.    Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi objek pajak adalah :

a.       Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

b.      Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Yang termasuk pengertian banguna  adalah :

a.       Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik dan emplasemennya dan lain-lain yang merupaka  satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

b.      Jalan TOL;

c.       Kolam renang;

d.      Pagar mewah;

e.       Dermaga;

f.        Taman mewah.[2]

Sedangkan objek yang dikecualikan adalah :

a.       Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, social, pendidikan, dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti : mesjid, rumah sakit, panti asuhan, candi, dan lain-lain.

b.      Digunakan untuk kuburan,

c.       Digunakan sebagai tempat penyimpanan peninggalan purbakala,

d.      Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional dan lain-lain,[3]

e.       Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan asas timbale balik dan Organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

E.     Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :

a.       Mempunyai hak milik atas bumi/tanah, dan/atau;

b.      Memperoleh manfaat atas bumi/tanah, dan/atau;

c.       Memiliki, menguasai atas bangunan, dan/atau;

d.      Memperoleh manfaat atas bangunan.

F.     Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah :

a.       Objek pajak perkebunan adalah 40%

b.      Objek pajak kehutanan adalah 40%

c.       Objek pajak oertambangan adalah 20%

d.      Apabila NJOPnya < Rp. 1.000.000.000,- adalah 40%

e.       Apabila NJOPnya > Rp. 1.000.000.000,- adalah 20%

G.    Rumus Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan = tariff x NJKP

Contoh :

Jika NJKP = 40%   x  (NJOP-NJOPTKP) maka besarnya PBB

                  = 0,5%  x  40% x (NJOP-NJOPTKP)

                  = 0,2%  x  (NJOP-NJOPTKP)

Jika NJKP = 20%   x  (NJOP-NJOPTKP) maka besarnya PBB

                  = 0,5%  x  20%  x (NJOPTKP)

                  = 0,1%  x  (NJOP-NJOPTKP)[4]

Cotoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan :

1.      Tuan Justin Koswara seorang mahsiswa DIII perpajakan Unibraw pada tahun 2012 hanya memiliki sebuah objek pajak berupa bumi di kawasan Soekarno-Hatta, Malang dan diketahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi tersebut adalah sebesar Rp. 10.000.000.

Berapakah besar PBB yang terhutang pada tahun 2012 milik Tuan Justin Koswar?

Jawab :

Karena besar NJOP kurang dari Rp. 12.000.000,- maka objek pajak tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.

2.      Tuan Bruno Marsaepuloh seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah pada tahun 2011, objek pertama terletak di Desa Wlingi, Blitar dan objek kedua terletak di Desa Bendo, Blitar. Diketahui bahwa objek pertama NJOP Bumi sebesar Rp. 8.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 7.500.000,-. Untuk objek yang kedua diketahui NJOP Bumi sebesar Rp. 9.000.000,- dan NJOP Bangunan Rp. 6.000.000,-

Hitung PBB terhutang tahun 2011 Tuan Bruno Marsaepuloh atas kedua objek tersebut!

Jawab :

PBB Terhutang           = Tarif (0,5%) x NJKP

NJKP                          = NJOP – NJOPTKP

Dimana NJOP             = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP di Desa Wlingi

NJOP Bumi                 = Rp.   8.000.000,-

NJOP Bangunan         = Rp.   7.500.000,-

Total                            = Rp. 15.500.000,-                  Merupakan NJOP terbesar

NJOP di Desa Bendo

NJOP Bumi                 = Rp.   9.000.000,-

NJOP Bangunan         = Rp.   6.000.000,-

Total                            = Rp. 15.000.000,-

Desa Wlingi    :

NJOP Bumi                                                     Rp.      8.000.000,-

NJOP Bangunan                                             Rp.      7.500.000,-

NJOP sebagai dasar pengenaan pajak            Rp.    15.500.000,-

NJOPTK                                                         Rp.    12.000.000,-

NJOP utk perhitungan PBB                            Rp.      3.500.000,-

Desa Bendo :

NJOP Bumi                                                     Rp.      9.000.000,-

NJOP Bangunan                                             Rp.      6.000.000,-

NJOP sebagai dasar pengenaan pajak            Rp.    15.000.000,-

NJOPTK                                                         Rp.                    0,- (-)

NJOP utk perhitungan PBB                            Rp.    15.000.000,-

PBB Terhutang           = Tarif  x  NJKP

                                    = 0,5%  x  20%  x  Rp. 18.500.000,- = Rp. 18.500[5]

LANJUT BAB III

---

[1] http://www.pajak.go.id/content/seri-pbb-ketentuan-umum-pajak-bumi-dan-bangunan dikutip hari Senin 16 Desember 2013

[2] http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&pbb diakses pada Hari Senin 16 Desember 2013

[3] Mardiasmo, Perpajakan, Andi Yogyakarta, Yogyakarta, 1995

[4]  http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&pbb diakses pada Hari Senin 16 Desember 2013

[5] http://www.royanzulfan.blogspot.com/2012/04/pajak-bumi-bangunan diakses Hari Senin 16 Desember 2013